Město má analýzu výškového zónování, jedná však v přímém rozporu s ní

Zadavatel i zpracovatel nového územního plánu Olomouce měli v době vzniku jeho konceptu k dispozici odbornou analýzu výškového zónování města. Naznačovala, kde a za jakých podmínek by výškové stavby v Olomouci nenarušovaly ani jeho urbanismus, ani jeho cenné panorama. Na druhé straně jasně definovala plochy a výškové úrovně, které už by byly pro město devastující. Bohužel zrovna pro tato místa navrhli autoři nového územního plánu (Knesl+Kynčl architekti) třetí výškovou budovu (75m pro lokalitu Šantovka) a tři vstupní brány (40m do struktury venkovské zástavby). Nikdy nebyla otevřena odborná diskuse, která by oba protichůdné přístupy vyhodnotila, případně je doplnila o další potřebné pohledy.

V roce 2009 zadal Odbor koncepce a rozvoje Magistrátu města Olomouce rozsáhlou analýzu, jejímž výsledkem měla být koncepce prostorové regulace, tedy výškového zónování ve městě. Dokument zpracoval pražský ateliér t ř i a r c h i t e k t i pod vedením architekta Davida Mareše, olomouckého rodáka.

Autoři velmi pečlivě analyzovali současný obraz města z hlediska působení jeho dominant a možnost jeho doplnění soudobými vstupy:
„Olomouc má krásné historické jádro, které je v krajině čitelné a nezaměnitelné. Právem staví město svoje sebevědomí na bohaté historii. Tyto hodnoty vznikající po staletí jsou však i závazkem.
Jeho silueta je rozvinutá a výrazná – historické jádro je díky své poloze na mírné vyvýšenině dominantou celého města a okolní krajiny. Tato dominance je však jemná a může být lehce poškozena příliš vysokými stavbami nebo vysokými stavbami umístěnými v nevhodných lokalitách. Je nutné si uvědomit, že díky ploché topografii je každá stavba převyšující své okolí vidět ze všech stran a vždy se tedy stane součástí panoramatu města.“

Podstatou analýzy není hledání důvodů proč nové dominanty nestavět, ale naopak. V souladu s vedením města přechází do aktivní role a vytyčuje pravidla pro jejich umístění, aby tak vznikla jasná a dlouhodobá strategie a jasně daná pravidla mezi veřejným zájmem a developery. Studie odmítá pasivní přístup, tedy „ad hoc posuzovat návrhy investorů a vždy znovu otevírat debatu ano či ne.“

Pro umístění výškových staveb je určujících několik předpokladů. Hlavními jsou urbanistický a socioekonomický potenciál místa, „je to (velko)městský prvek, tj. nepatří na okraj města ani do míst s drobnou / venkovskou strukturou zástavby“ a iniciační potenciál staveb samotných: “jako dominanty by měly být na významných místech městské tkáně; mělo by být s nimi zacházeno jako s výrazným kompozičním prvkem; měly by se stát znakem pro místo, kde stojí …. jako koncentrace kapacit a energie mají schopnost oživit své okolí.“

Nezapomíná se ale zdůraznit měřítko ochrany: „věže kostelů nemohou konkurovat současným výškovým stavbám – na to jsou příliš subtilní; proto je nutné stanovit ochrannou zónu kolem historického jádra a omezení objemu a výšky pro novodobé věže (nejhorší pro Olomouc by byla objemná výšková stavba, která by zcela ovládla panorama).“

Nalezení konkrétních lokalit je ve studii podloženo důkladnou analýzou struktury zástavby a dále pohledů na panorama města z 21 významných míst (dálkových pohledů), z níž vyplývá absolutní zákaz umísťování staveb vyšších než 31 metrů ve vzdálenosti menší než 1,25 km od věží historického centra a také v pohledovém koridoru mezi centrem města a bazilikou na Svatém Kopečku („zapovězené zóny“).

Důležité a pozoruhodné je, že práce výrazně odmítá začínající investorské aktivity v lokalitě kasáren 9.května (dnes již stojící výšková stavba Moravské vysoké školy) a v lokalitě Mila, které se datují právě do doby zpracování studie. „V takové poloze by bylo možné připustit lokální dominantu vysokou maximálně 31 metrů, spíše však ještě nižší. Je nutné si uvědomit, že pro zachování siluety a měřítka historického jádra je nezbytné kolem něj zachovat dostatečnou ochrannou zónu bez novodobých výškových staveb (1,25 km). Z tohoto pohledu je výšková stavba ve zmíněných lokalitách zcela nevhodná, nehledě na skutečnost, že z této části města jsou mimořádně hodnotné pohledy na hranu historického centra nad Michalským výpadem, jehož subtilnost by taková stavba znehodnotila.“

Logickým a smysluplným závěrem této koncepční studie je tak vymezení lokalit pro možnou realizaci výškové stavby v pásu „středního okruhu“ na ose Tovární-Velkomoravská-Albertova-Foerstrova-Pražská, respektive na jeho křížení s významnými radiálami. Autoři spatřují v této ose neobjevený potenciál města: „Otevřením jihozápadního obchvatu města skončila asi po třiceti letech doba, kdy hlavní funkcí „středního okruhu“ byl co nejrychlejší průjezd aut městem. Nyní se z něj konečně musí stát třída s obchody, kavárnami a stromy, která je příjemná pro pěší a kde má automobil jen přiměřený prostor. Velkorysá ulice, která již nebude bariérou, ale koncentrací městských aktivit.“ Vhodnost “středního okruhu“ pro takovou přeměnu rovněž podtrhuje fakt, že prochází lokalitami s nevyužívanými areály (brownfields).

 

fotogalerie: situační výkresy lokalit pro umístění výškových staveb | zdroj: t ř i a r c h i t e k t i

 

Analýza nanejvýš citlivě, a přesto aktivně hledá pro tento typ výstavby její místo: „Nelze připustit výškové stavby umístěné ad hoc bez jasného urbanistického konceptu, na „místech, kde pouze nevadí“; výšková stavba může stát pouze na místě, kde si o ni městská struktura říká … Věříme v možnost synergie nových významných objektů a rehabilitace tohoto veřejného prostoru.“ Po detailním ověření „fungování“ výškových staveb v dálkových pohledech na město, posouzení zastínění a po vyhodnocení dopadu na urbanistickou strukturu vybrali zpracovatelé 5 lokalit na „středním okruhu“, na kterých lze takové stavby umístit. Jsou to Brněnská, Schweitzerova, Rooseveltova, ČSAO/voj. areál/Baumax a Rolsberská.

Důležitým kritériem studie byla i dlouhodobá koncepčnost jí předkládaných výsledků. „Cílem této práce nebylo vyhledat místa, na kterých je možné výškové stavby realizovat ihned. Naopak, hlavní kriteriem bylo nalézt urbanisticky nejvhodnější lokality bez ohledu na skutečnost, že horizont realizace takových staveb bude dlouhodobý. Ve většině případů jde o přeměnu a kultivaci území, které velikostí a vazbami přesahují samotné objekty. Vyhledané lokality tedy splňují hledisko kompoziční.“

Studie rovněž pojmenovává výškovou hladinu, přijatelnou pro město Olomouc a její urbanistický kontext, stejně jako pojmenovává principy, které by měli investoři  případných výškových staveb ctít.
„Z vyhodnocení všech hledisek vyplývá max. přijatelná výška 60 m, tj. cca 272 m.n.m. Při této výšce věže svému okolí dominují, ale nejsou v panoramatu města agresivní, neruší měřítko města.“
„Náplň staveb by měla přinést do území chybějící funkce, působit proti monofunkčnosti. Vzhledem k tomu, že je umisťujeme zejména v plochách bydlení, tak předpokládáme, že budou spíše administrativní s obchodním parterem a bydlení bude doplňkovou funkcí.“

Autoři popisují také vztah developerů a samosprávy jako garanta územního plánování: „Pravidly nechceme investory zastrašit. Město je ke svému rozvoji potřebuje. Jejich krátkodobé komerční cíle však nejsou s dlouhodobými cíly města shodné. Jejich energii je tedy nutné rozumným způsobem usměrnit.“

Výškové stavby si podle autorů studie žádají přísné regulativy: „Musejí být v souladu s dlouhodobými záměry rozvoje v území … musejí výrazně a prokazatelně zlepšit stav okolního veřejného prostoru a působit městotvorně“ a podmiňují jejich vznik regulačním plánem lokalit a otevřenými architektonickými soutěžemi: „soutěž sice není vždy zárukou vynikajícího výsledku, ale je to nejvíc, co je možné pro jeho dosažení předepsat …“ Práce rovněž považuje za neopominutelné a často bagatelizované či rovnou vysmívané hledisko estetické: „…jako dominanty ovlivňující město by měly mít vysokou architektonickou kvalitu – musejí být krásné!“

 

zákres výškových staveb do panoramatu z křelovského fortu | zdroj: t ř i a r c h i t e k t i

 

zákres výškových staveb do panoramatu ze Samotišek | zdroj: t ř i a r c h i t e k t i

 

zákres výškových staveb do panoramatu ze Svatého Kopečka | zdroj: t ř i a r c h i t e k t i

 

zákres výškových staveb do panoramatu ze Slavonína | zdroj: t ř i a r c h i t e k t i

Studie se zabývá také takzvanými lokálními dominantami (do 31m), které mohou být po městě umisťoványsvobodněji, nepřípustné jsou pouze v periferních částech a satelitech, tedy v částech města s venkovskou strukturou zástavby (Černovír, Droždín, Chomoutov, Lošov, Nedvězí, Nemilany, Radíkov, Svatý Kopeček, Topolany a Týneček).

Závěrem autoři práce shrnují: „Dospěli jsme k názoru, že se Olomouc bez novodobých výškových staveb obejde. Pokud by však měly být někde povoleny, jsme přesvědčeni, že smysluplný koncept je věnec věží podél „středního okruhu“. Věže jako znak jeho přeměny na boulevard, jako vyjádření jeho velkorysosti, nové domy s věžemi jako iniciační body městského života na této ulici.
Většina lokalit není jednoduchých, naopak to jsou bolavá místa, která vyžadují komplexní přeměnu.
Pro záměry s takovým významem pro celé město musí být pro investory stanoveny podmínky, které ochrání jeho nesporné hodnoty a budou hájit veřejný zájem.
Pokud by nebylo možné všechny podmínky – zejména architektonickou soutěž – vyžadovat jako povinné, bylo by podle našeho názoru povolení výškových staveb příliš riskantní a jednoznačně bychom v takovém případě doporučili počkat na změnu legislativního prostředí a realizaci výškových staveb dočasně nepovolit.“

Zadavatel, pořizovatel i zpracovatel nového územního plánu Olomouce měli tak už v době vzniku jeho konceptu k dispozici odbornou analýzu problematiky výškového zónovaní města. Nikdy však nebyla otevřena odborná diskuse, která by oba protichůdné přístupy vyhodnotila, případně doplnila o další potřebné pohledy. Proti konceptu nového územního plánu (Knesl+Kynčl architekti) s třetí výškovou dominantou v ochranném pásmu MPR a s třemi branami v předpolí města stála studie (arch. David Mareš, t ř i a r c h i t e k t i ), která tatáž místa vyhodnotila jako naprosto neadekvátní uvažovanému záměru. Přitom druhá ze studií pracovala s mnohem detailnějšími vstupními údaji, s preciznější metodikou.

Sdružení Za krásnou Olomouc je přesvědčeno, že citovaná studie „Olomouc: Koncepce prostorové regulace / výškového zónování. Technická pomoc 2009/11“ je jediným relevantním dokumentem, který se zatím zodpovědně zabýval otázkou zda vůbec, a pokud ano, pak kde výškové stavby v Olomouci stavět. Městská samospráva ji však nevzala v potaz, s jejími závěry nijak nepracuje. K naší lítosti a ke škodě města zapadla v archivu jen jako tzv. technická pomoc. Nabízí se otázka, jakým způsobem vlastně zajišťuje městská správa dlouhodobé cíle, koncepce a strategie města, tedy oblasti, které dalece přesahují délku volebního období.

Se souhlasem autora opatřili úryvky z citované studie komentářem Petr Daněk, Alexandr Jeništa, Martina Mertová (o. s. Za krásnou Olomouc)